公募REITs近期成为热议话题，激活存量资产成为焦点。在已上市的REITs中，高速公路无论是数量还是规模都引人注目。这背后究竟有哪些机遇和挑战？这个问题确实值得我们深入研究与讨论。
高速公路资产特点
我国拥有众多高速公路，这些道路在交通网络中扮演着基础角色，交织成网。建设这些高速公路往往需要巨额资金投入，也因此承担了较大债务。尤其在偏远地区，高速公路实现收支平衡的难度较大，而且融资渠道相对单一。尽管如此，它们的现金流相对稳定，波动性不大。在运营层面，高速公路的盈利能力显著，如东部经济较发达地区的高速公路盈利情况良好。因此，高速公路被视为公募REITs的理想基础资产。
研究结果表明，在考察高速公路的整体运营情况时，我们发现其收入来源、支出情况以及盈利方式与其他基础设施相比，有着明显的不同。也正因为这些显著的不同，高速公路才展现出其独特的魅力。
公募REITs各方需求满足
到2022年8月5日为止，已有14只公募REITs成功上市。特别是那些基础设施类的公募REITs，对各方面都带来了好处。对于投资者来说，这些公募REITs的分红和收益相对较高，而且风险也在可控范围内。不少稳健型投资者甚至把它们看作是资产组合中不可或缺的一部分。
国家政策支持，此措施与公募REITs的积极发展目标一致。当前，我们正努力激活各类存量资产，公募REITs在其中发挥了极其关键的作用，对基础设施的优质发展做出了重大贡献。
研究的不同观点
陈安琦在2019年对比了盈利偿债、运营与发展四个方面，研究发现REITs对房地产企业业绩产生了积极影响。王庆德和闫妍在2017年的研究中提到，REITs在资产剥离和持续运营阶段面临税收制度问题，重复征税对产品发行产生了负面影响。这些研究共同表明，REITs的发展有利有弊，亟需深入研究与改进。
在探寻的过程中，众多研究成果犹如多样的声音，既带来鼓舞人心的正面影响，也提供警示性的反面信息。这些因素对于公募REITs的成长至关重要。
高速公路REIT模拟方案
我国在浙江某条高速公路上设计了REITs模拟方案。这个方案包括了交易结构、关键要素和项目流程等多个层面。以已发行的3只高速公路公募REITs产品为参照，通过比较它们的配售和分红情况，我们发现不同产品在市场上的表现各不相同。
这个模拟方案的设计和对比，为未来高速公路REITs的发行提供了重要经验，能帮助后续项目降低出错概率。
公募REITs的流通与估值
我国公募REITs运用了“公募基金与资产支持专项计划相结合”的方式。这种架构让基础设施得以在二级市场流通。比如，原本难以交易的资产得以重新焕发生机。每年，都会对基础项目进行一次评估，并在年度报告中公布评级情况。相较于股票，投资者能更直观地了解底层项目的运营情况。股票的定期报告对单个项目的数据披露不够全面，因而风险相对较大。
对底层项目进行详尽评估，并确保信息披露的公开与透明，这样做既有力地维护了投资者的利益，又极大地增强了他们的信任感。
高速公路REITs现存问题
这三只高速公路公募REITs虽然增值评估表现尚可，但存在的问题不少。政府贷款建设的公募REITs收益率相对较低，难以吸引到投资者。市场机构在现金流测算上采用的方法不尽相同，信息披露的标准化程度有待提高。在项目审核过程中，土地使用权问题尤为关键。另外，目前公募REITs的流通盘规模还相对较小。
市场交易中，做市商必须承担核心职责，加快交易进程。解禁之后，他们需持续提供流动性保障，这样才能保证公募REITs的高速发展项目保持稳定。
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